案例导入：张阿姨是我国大陆内公民，2021年1月1日出租在上海某区的房子给M科技公司，月租金含税价8.4万元，一次性收取半年租金50.4万元。上海M科技公司要求张阿姨提供增值税专用发票

提问：

①张阿姨能向税务机关申请开具增值税专用发票吗？

②开具增值税专用发票、增值税普通发票有何不同？

下面就让会计网带大家了解一下个人出租不动产开具增值税专用发票和普通发票的不同之处吧！

1 开具增值税专用发票

个人出租不动产可向税务机关申请代开增值税专用发票

个人出租不动产，可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。如承租方为企业的，可开具增值税专用发票。增值税应按5%的征收率减按1.5%缴纳。

应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×1.5%

因此，张阿姨出租在上海某区的房子给M科技公司，可向该区税务机关申请代开增值税专用发票，需缴纳增值税0.72万元。

2 开具增值税普通发票

个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策；采取预收款形式的，可在预收款租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入总计不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票。

张阿姨出租房屋给M科技公司，一次性收取半年租金50.4万元，分摊后的月租金未超过10万元。因此，如果向主管税务机关申请代开增值税普通发票，因按月未达起征点，增值税全部减免。

3 办理途径

个人可通过上海市电子税务局、不动产所在地办税服务大厅、不动产所在地私房出租代征点申请办理发票代开。

（1）上海市电子税务局办理

您可通过上海市税务局官方网站首页登录上海市电子税务局进行办理。

温馨提示：需要增值税普通发票的纳税人推荐在网上自行开具电子普票，真正实现足不出户。增值税电子普通发票与增值税普通发票具有相同的法律效力。

（2）办税服务大厅办理

温馨提示：您可通过上海市税务局官方网站首页选择【我要查询】，点击【办税地图】查询不动产所在地办税服务大厅地址。

3 私房出租代征点办理

温馨提示：您可通过上海市税务局官方网站首页选择【我要查询】，点击【个人房屋出租税收代征点查询】查询个人房屋出租税收代征点地址。

政策依据

1《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）

2《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）

3《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》（上海市国家税务局公告2016年第7号）